【森トラストのEquinox Hotelの買収】
森トラストは2025年11月にニューヨーク・マンハッタンの複合ビル「35 Hudson Yards」を取得し、その中には、入居するラグジュアリーホテル Equinox Hotel も含まれている。売主はRelated CompaniesとOxford Propertiesで、取引額は約843億円（5.41億ドル）とされている。
詳細ポイント
– 取得日：2025年11月18日（日本時間）
– 対象物件：「35 Hudson Yards」ビルの区分所有権（1階～30階部分）
– 用途：ホテル（Equinox Hotel）、オフィス、リテール施設
– ホテル概要：
– Equinox Hotel は2019年開業、212室を有するウェルネス特化型ラグジュアリーホテル
– 遮光・遮音性に優れた客室、天然素材寝具、睡眠科学者と共同開発した「スリープラボ」などを導入
– フィットネス施設（5,500㎡超）、スパ、屋内外プールを完備
– 2023年「The World’s Best 50 Hotels」、2024年「Condé Nast Traveler Readers’ Choice Award」に選出
– 取引規模：
– 約843億円（5.41億ドル、1ドル＝156円換算）
– 取得対象はホテル＋オフィス＋商業施設（約4.6万㎡）
– 戦略的意義：
– 森トラストは中長期ビジョン「Advance2030」で、2030年度までに海外資産を1.2兆円規模へ拡大する方針
– 2023年にはニューヨーク「245 Park Avenue」の49％を取得済みで、今回がマンハッタンで2棟目の投資
ホテルについとてもう少し調べると以下がわかる。
詳細情報
– 客室数：
– 全部で 212室。遮光カーテンや抗アレルギー寝具を備え、睡眠科学者と共同開発した「Cool, Dark, Quiet」コンセプトを採用。
– 平均宿泊料：
– 予約サイトや時期によって変動しますが、最低価格帯で約700米ドル前後／泊。
– スイートや眺望付きの部屋では 1,000米ドル以上／泊 になるケースもあります。
– 朝食は別料金で、フルブレックファストは大人35〜50米ドル程度。
– 価格変動要因：
– 季節（特に夏や年末年始）、イベント（ニューヨークの展示会やファッションウィーク）、部屋タイプ（リバービュー、スカイラインビュー、ペントハウス）によって大きく変動。
– Trip.comやJTBなどの予約サイトでは、直近の最低価格が700〜800米ドル程度で表示されることが多い。
オフィスとリテールについても調べると以下がわかる
– オフィス部分：
– 約 180,000平方フィート（約16,700㎡） のオフィススペース
– 「Equinox」本社を含め、フルリース済みと報じられている。
– ニューヨーク・マンハッタンのAクラスオフィス賃料は、エリアやビルグレードによって 年間1平方フィートあたり80〜120ドル程度が一般的。
– 仮に平均100ドル/平方フィートとすると、年間約1,800万ドル（約27億円）規模の賃料収入が見込まれる可能性があります。
– リテール部分：
– 約 60,000平方フィート（約5,600㎡） のフィットネス施設（Equinoxジム）＋商業スペース
– リテール部分は 73％が賃貸済み（SoulCycleなど）と報じられています。
– マンハッタンのリテール賃料は立地により大きく変動しますが、Hudson Yardsの高級商業施設では 年間200〜400ドル/平方フィートが目安。
– 仮に平均300ドル/平方フィートとすると、年間約1,800万ドル（約27億円）規模の賃料収入が推定可能。
・つまりオフィスとリテールで年間3,600万ドルの収入の可能性がある。
【ホテルの買収価格の経験則】
筆者はニューヨークの不動産会社で3年勤務した経験がある。1991年から3年弱。不動産バブルの崩壊後の時期だった。
覚えたことが4つある。
１．決裂するまでは誰でもBest Friend. 決裂すると「あいつはアホ（Schumak）」と口汚くののしる。（これはトランプそのものだ）
２．不動産には3つの重要な要素がある。一にロケーション、二にロケーション、三にロケーション
３．価格はCap Rateで決まる。10年間のキャッシュフローを何％で割り引くか。特に10年目以降の永続価値の割引率が重要。
例えば上記の例を単純化して当初の10年もその後の永続期間も割引率10%を使用するとどうなるか。
年間36百万ドルを10%のCapRateで割り引けば
Value= NOI/Cap Rate = 36,000,000/0.10 = 360,000,000ドルになる。
このCap Rateは、競争環境が買い手有利なほど高くなり、売り手有利なほど低くなる。不況では高くなり、好況では低くなる。
４．ホテルの価値は、部屋数X一部屋の宿泊料X1000 で計算できる。
1000泊分ということは、3年強に過ぎないが、ホテルが10年競争力を維持できるとして3600日、高級ホテルの平均稼働率が80％、オペレーション費用が収入の60％(収入は40％）と見込むと、
3600 X 0.8 X 0.4 ＝ 1152
競争力維持のための更新投資や、競合他社が進出した際の競争力のクッションを考えれば、買い手にとって1000泊分で考えるのは妥当と思える。
【EquinoxHotelに適用すると】
212室で、森トラストは一泊平均1000ドル以上を狙っている様子なので、
212室 X 1000ドル X 1000泊 = 212 百万ドル になる。
買収価格541 百万ドルとホテルの経験値212百万ドルとの差額 329百万ドルはオフィスとリテールの収入の現在価値だ。
推計ではじいた賃料収入は年間36百万ドルだったので、
36 million / Cap Rate ＝ 329 百万ドル とすると、
Cap Rateは10.94％ になり、とても安い買い物だ。
Wikipediaで見ると、現在の持ち主は2022年から売却を検討していたようで、ホテル不足の現在、森トラストがなぜこのような好条件で買収できた理由はなぞだ。今後の展開に注目したい。
2025年11月23日 日曜日